文丨陳聰 張全國

2月20日證監(jiān)會宣布啟動不動產私募投資基金試點，證監(jiān)會將指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管措施，以支持不動產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

▍不動產資產業(yè)態(tài)覆蓋面廣，鼓勵投資者廣泛參與。

通知明確不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等，幾乎涵蓋了所有房地產類資產，并不只局限于個別“政策紅利型資產”；通知要求試點基金產品投資者首輪實繳出資不得低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過實繳金額的20％。試點基金在符合一定前提下可以擴募，并鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。我們認為本次試點將大部分不動產業(yè)態(tài)一次性納入，充分體現(xiàn)了監(jiān)管機構盤活存量資產、滿足合理融資需求的態(tài)度。

▍差異化安排預計將進一步健全資本市場資金配置功能，對優(yōu)質房企發(fā)展形成實質性助力。

本次試點方案充分考慮了不動產私募投資基金規(guī)模較大、期限較長且基金底層投資項目通常需要較大額度資金補充等特點，明確符合條件的基金在為被投企業(yè)提供借款或擔保時將在現(xiàn)行規(guī)定的股債比限制方面進行差異化安排，以適應不動產私募投資基金的投資策略。我們相信，私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與房地產行業(yè)投資將大幅優(yōu)化我國不動產資產定價體系，有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境，降低企業(yè)資金成本，對具備資產運營管理能力、手握優(yōu)質存量資產的房企發(fā)展帶來實質性助力。

▍中長期而言，公募REITs市場底層資產范圍也有望向房地產類進一步擴大。

當前公募REITs市場底層資產主要集中于基礎設施領域，2022年12月8日證監(jiān)會副主席李超表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業(yè)不動產領域”，標志著我國公募REITs市場有望迎來新一輪底層資產類型增加與規(guī)模擴容。中期而言，我們認為不動產私募投資基金將與我國公募REITs市場相互促進，共同發(fā)展，補足我國不動產領域“投融管退”良性循環(huán)中的關鍵短板。

▍房地產定義的現(xiàn)代化，持續(xù)利好具備核心資產和運營能力的企業(yè)。

房地產開發(fā)并不是一個成長性行業(yè)，但房地產業(yè)不止于房地產開發(fā)。房地產是指不動產的營建，運營，管理，服務和相關交易的一系列內容。隨著房地產定義的現(xiàn)代化，房地產企業(yè)的發(fā)展空間也顯現(xiàn)出來。企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動產，則其存量資源可能會被加快盤活。具備資產運營管理能力的企業(yè)，也將受益于這一持續(xù)的改革。

▍風險因素：

不動產私募投資基金試點仍需要時間，當前也具備一定的門檻，需要循序漸進，短期不宜高估其對房地產開發(fā)投資資金來源的影響。不動產私募投資基金和REITs的主體存在差異，即REITs的運營主體要求為公募基金，未來兩個產品可能存在對接上的挑戰(zhàn)。

▍政策持續(xù)銷售復蘇，積極看待地產板塊投資價值。

我們認為，行業(yè)不僅有周期性復蘇，更有趨勢性變化。企業(yè)內卷拿地結束了，信用債市場的篩選企業(yè)的標準更加理性了，需求側政策的區(qū)域差異擴大了，核心城市的房價基本穩(wěn)定可以和全國范圍房地產產業(yè)鏈的持續(xù)復蘇并存。

本文源自券商研報精選